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Comprar um imóvel é um dos passos mais importantes na vida de qualquer pessoa, e envolve diversas etapas legais, uma das dúvidas mais comuns nesse processo é sobre o registro de contrato de financiamento imobiliário em cartório.
Muitos acreditam que assinar o contrato com o banco já é suficiente para se tornar dono do imóvel, mas na prática, a propriedade só é considerada transferida de fato após o registro no cartório de registro de imóveis.
Esse procedimento é indispensável para que o contrato tenha validade contra terceiros e para proteger tanto o comprador quanto a instituição financeira.
Compreender o funcionamento do registro de contrato de financiamento imobiliário em cartório é essencial para evitar problemas futuros, entenda mais detalhes aqui no Documentos VC.
O que é o registro de contrato de financiamento imobiliário em cartório?
O registro de contrato de financiamento imobiliário em cartório é o ato que formaliza a transferência do imóvel para o comprador, ainda que financiado.
É somente após o registro no cartório de registro de imóveis que o comprador passa a ser, juridicamente, o proprietário do bem, mesmo que as parcelas ainda estejam sendo pagas ao banco.
Nesse processo, o contrato assinado entre o comprador e a instituição financeira deve ser levado ao cartório da circunscrição onde o imóvel está localizado.
O cartório irá analisar o documento, verificar se não há pendências e, em seguida, efetuar o registro, a partir desse momento, o imóvel passa a constar na matrícula do comprador, com a devida anotação do financiamento e da alienação fiduciária.
Esse procedimento é fundamental porque dá publicidade ao negócio jurídico, assim, qualquer pessoa que consulte a matrícula do imóvel poderá verificar que ele está financiado e em nome do comprador, trazendo segurança e evitando fraudes.
O registro assegura ao banco o direito de retomada do imóvel em caso de inadimplência, já que a alienação fiduciária passa a ter força legal.
Outro ponto importante é que sem o registro, o comprador não pode usufruir plenamente de seus direitos sobre o imóvel, como utilizá-lo como garantia em outras operações ou revendê-lo legalmente.
Como registrar o contrato de financiamento imobiliário em cartório?
O registro do contrato de financiamento imobiliário deve ser feito no cartório de registro de imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado, o procedimento segue etapas específicas:
- Entrega do contrato – O comprador ou o banco apresenta ao cartório o contrato de financiamento assinado pelas partes
- Análise do título – O cartório faz a conferência de documentos, verifica se não há pendências na matrícula e confirma se o contrato atende às exigências legais
- Pagamento das custas e emolumentos – O registro só é efetivado após o pagamento das taxas cartorárias e dos impostos devidos (como o ITBI, que precisa estar quitado)
- Efetivação do registro – Concluída a análise e o pagamento, o contrato é lançado na matrícula do imóvel, constando o nome do comprador e a cláusula de alienação fiduciária em favor do banco.
Qual o prazo para registrar o contrato de financiamento imobiliário em cartório?
Não existe um prazo único definido em lei nacional para o registro do contrato, na prática, os bancos exigem que o documento seja registrado logo após a assinatura para liberar os valores ao vendedor e formalizar a operação.
Em geral, o contrato deve ser levado ao cartório em até 30 dias após a assinatura, mas esse período pode variar conforme a instituição financeira.
Se o comprador atrasar o registro, pode enfrentar problemas como:
- Cancelamento da operação de crédito pelo banco, já que a alienação fiduciária não foi formalizada
- Multas contratuais previstas no contrato de financiamento
- Dificuldades futuras para comprovar a propriedade legal do imóvel.
Por isso, o ideal é providenciar o registro imediatamente após a assinatura do contrato, evitando riscos de inadimplência contratual e garantindo segurança jurídica.
O registro de contrato de financiamento imobiliário é obrigatório?
Sim, o registro do contrato de financiamento imobiliário em cartório é obrigatório para que a transferência de propriedade seja reconhecida legalmente, sem essa etapa, o comprador é apenas possuidor do imóvel, e não proprietário.
A obrigatoriedade está prevista na Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), que determina que a propriedade de imóveis só se transfere com o registro do título no cartório competente.
No caso dos financiamentos com alienação fiduciária, a Lei nº 9.514/1997 também reforça que o registro é indispensável para dar validade à garantia em favor da instituição financeira.
Sem o registro, o imóvel permanece em nome do vendedor na matrícula, e o contrato assinado com o banco não produz efeitos contra terceiros. Isso pode gerar sérios problemas em situações de litígio, herança ou tentativa de venda futura.
Assim, registrar o contrato não é apenas uma formalidade, mas uma exigência legal e contratual que protege tanto o comprador quanto o credor.
O que acontece se não registrar o contrato de financiamento imobiliário?
Se o contrato de financiamento não for registrado em cartório, o comprador não terá a propriedade legal do imóvel, apenas a posse.
Isso significa que, juridicamente, o bem ainda está vinculado ao vendedor, o que pode gerar grandes riscos.
Um dos principais problemas é a possibilidade de o vendedor negociar o mesmo imóvel com outra pessoa, já que, sem registro, a transferência não tem validade perante terceiros.
Para a instituição financeira, a ausência de registro também é arriscada, pois o banco não teria a alienação fiduciária formalizada.
O registro de contrato de financiamento imobiliário em cartório é o que garante ao comprador a efetiva titularidade do imóvel e dá segurança ao banco sobre o crédito concedido.
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